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父母出资买婚房,这些措施不能少!

2018-05-24 19:00:28   


本文来源:沃晟法商
中国的父母一般会在子女结婚前准备好婚房。 为了避免后期有意想不到的麻烦, 接下来分四种情况来分别介绍父母应该如何在子女结婚前为其买房子。
第一种情况,按揭买房。
一般按照婚嫁习俗,结婚男方负责买房,女方负责装修和购买家具电器, 殊不知这对女方来说埋了一个巨大的隐患。 房价很高的情况下,婚前买房很难做到付清全部房款,那么就需要采用按揭的方式买房,尽管按揭方式很普遍了,也算是夫妻双方同甘共苦,相濡以沫的美好开端,但按照现在的《婚姻法》的司法解释,如果男方采取婚前付首付,婚后按揭的方式来买房,这套房未来持续多年都是夫妻按揭还款,那么这套房产在离婚的时候,也 算作是男方的婚前个人财产!
新闻中经常出现的补偿款是怎么回事?分情况说明一下:
一种,婚前首付由男方父母支付,婚后银行按揭仍然由男方父母支付 ,换言之这套房从前到后所有的钱都是父母掏的,而且结婚后父母直接把款打到银行按揭还债账户中,这种情况下这套房是男方的个人财产,因为婚后还银行的借款,也没有女方的事儿。所以离婚也就不涉及到分割,这是第一种情况。
按揭买房还有另外一种情况,结婚前父母帮着付首付,结婚后两口子用自己婚后的收入来还款 ,在这种情况下婚变时房产仍然算作男方的婚前个人财产,但是婚后夫妻共同还贷的部分,应当拿出一半来取折价补偿给女方,当然这种折价补偿既包括本金的补偿,也包括还银行利息的补偿还包括房产升值部分,这是按揭还贷的第二种情况,也就是经常出现的补偿款的情况。
父母在婚前给子女买房子的第二种情况:全款买房。
有些家境比较富裕,手头资金比较松动,往往孩子结婚前,一口气掏全款买房。这种情况比较简单,有什么需要注意的呢?
结婚前父母通过银行转账的方式,直接把购房款,还有买房子涉及到的期税、手续费等,都直接付给相关的部门。 并且在结婚前取得产权证 ,这种房子就 完全算作是自己子女婚前的个人房产,包括后来的增值。
第三种情况:分期付款买房。
这就有点麻烦了,最常见的是什么呢?就是买二手房,比如说父母在子女结婚前看上了一处二手房,想帮孩子买过来重新装修,把它当新房。那当时跟卖方约定的付款方式,比如分三次,婚前付一期,婚后付一期,然后隔一段时间再付第三期。那这样的时间跨度里面就 存在着婚前和婚内都要付款的情形 ,那我们给到的建议是什么呢?
建议父母在结婚前和结婚后的付款都能实现 银行账户隔离。 就是父母替孩子付的购房款,不要从父母的银行账户转到自己子女的银行账户,然后再从子女的银行账户转到卖房方的银行账户。因为子女结婚后有夫妻共同财产收入,如果我们这样拐着弯的话,有可能导致跟子女的婚后夫妻共同存款了就分不清了。
那应该怎么付款呢?最好父母能把卖房方的银行账户给要过来,然后 父母 直接把购房款打到卖房方的银行账户中 ,这样资金的线索和脉络就清晰。但是只做这件事儿还不行, 因为我们不知道父母替儿子付的这笔钱的性质是什么。

所以还要作补充说明 ,补充说明的方式是这样的:由父母跟儿子签一个 婚内财产单方赠与声明协议 ,这个协议的内容是说什么呢?比如:我(xx父母)在什么时候为我儿子支付了购房款一百万,并且再次声明,支付的这一百万是给到儿子的个人赠与,不包括其配偶。这样的声明协议,签约双方一方是父母,一方是接受房产赠与的子女,子女的配偶是不需要签字的。签这个协议的时候,可以找两个没有利害关系的见证人签字,或者是到公证处去做公证。
那么有了我刚才说的付款银行账户的隔离,以及父母对子女的购房赠与协议, 那么这套房也是自己子女的个人财产 ,父母赠与给子女的钱,也是子女的个人财产,这就是我说的第三种情况,分期付款替子女买房。
再介绍一下第四种情况:借子女名义买房。
很多的经济发达城市都有房屋限购令,以家庭为单位购房的,一个家庭最多不能超过两套,有些朋友的父母觉得手头资金富裕,看好房产投资,或者是觉得这个房产将来还可以给儿子买了当婚房,但父母的本意是想买给自己的,可是自己名下名额已经满了,这时候孩子可能还在念高中或者是念大学了。父母就可能会 借用自己子女的身份证,以子女的名义来买房。
这种购房方式的房屋买卖合同,买方的名字都是子女的名字,合同上也是子女签的字。只不过在付购房款的时候,钱是从父母的银行账户打来的。子女这个时候没有经济能力去买房,这样的房起初放在子女身上没有问题的,但是时间长了会有问题,比如说子女将来要结婚,那父母就可能很 担心子女会不会瞒着自己,把自己配偶的名字加到房产证上 ,或者是子女瞒着自己把房子借款抵押、出租、出售。
这种情况可以提前做好风险防护的手续,怎么做呢?
有两种方式, 第一种方式是:父母提前跟自己的子女签订房产代持协议 ,大意是自己要买这套房,但是借子女名义来买,子女也认可这套房是父母的,父母也会将来在合适的时机再把这套房赠与给子女。这样的资产代持协议,虽然在法律上并不一定有效,因为大家知道资产代持有合法代持,也有非法代持,为了规避现行的法律政策而做的资产代持,有可能是个无效的协议,但它能从本质上证明,父母当时买这房的本意是自己购买,而不是替子女购买。

第二种方式:以子女名义买房,加一个房屋共有产权人 ,房屋共有产权人可以是父母,也可以是父母的亲戚。然后以两个人的名义,以子女的名义和父母一人的名义来共同购买。共同购买的时候,不动产登记交易中心,它有两种房产证,一个叫按份共有房产证,一个叫共同共有房产证,差异在哪里呢?
按份共有:可以明确父母占1%,子女占99%,或者是三七、四六都可以,双方份额是明确的。 另外一种的共同共有,就是写上妈妈的名字和子女的名字,但是没有分份额,像这种情况下,我们认为房子的产权是父母和子女,两个人都各有百分之百都共同拥有,除非他们有一天析产。
那这样的共有产权登记和借用子女的名义来买房,中间有什么关系呢?
最大的好处是,父母可以实现对这个房产有一个控制权 ,因为房产登记上的有一个共有权人,那么将来子女想瞒着父母,把这个房子抵押借款、出租、出售、转卖,这可能性就不大了,房产证上有父母的名字,当子女办一切手续的时候,签合同也好,变更产权登记也好,做抵押也好,都必须 需要另外一个共有产权人,也就是父母到现场签字同意。 那也就起到了一个作用,父母最对这套借子女名义代持的房产掌握了一个控制权,也会防止子女将来把配偶的名字加进去,那父母也会起到一个监督的作用。这就是我们说的第四类,父母借子女的名义买房。
总结以上四类,就是我们比较全面的覆盖到了父母如何在子女结婚前给子女买房,可见有很多技巧的。大家知道中国房子涨价非常快,房产价值在一个家庭当中也属于重大财产,所以建议大家,在这件事情上也还是要提前做一些规划。
本文来源:沃晟法商
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